האם אפשר לקנות דירה בלי למכור את הקודמת?

כך עושים את זה חכם – בלי להיתקע בלי כסף או בלי בית

יש לכם כבר דירה? ואתם שוקלים לעבור הלאה? – לדירה גדולה יותר, למיקום אחר או פשוט לשדרג.
אבל רגע… האם חייבים קודם למכור את הנכס הקיים כדי לקנות חדש?

התשובה היא:
לא חייבים – אבל חשוב לדעת בדיוק איך עושים את זה, כדי לא להסתבך כלכלית.

הנה מה שצריך לדעת:

1. אפשר לקנות לפני שמוכרים – אבל צריך גיבוי

אם יש לכם מספיק הון עצמי, או שהבנק מאשר לכם לקחת משכנתא נוספת, אפשר לקנות דירה חדשה לפני שמכרתם את הישנה.

⚠️ אבל: תהיו באותו זמן עם שתי דירות – מה שגורר:

• מס רכישה גבוה (כדירת מגורים שנייה). אם לא מוכרים תוך 18 חודשים את הדירה הישנה. 
• תשלום על שתי משכנתאות, או משכנתא + הלוואת גישור
• עלויות תחזוקה כפולות
• לחץ כלכלי ומנטלי למכור מהר

וזו המלכודת שצריך להיזהר ממנה:

אם אתם בונים על למכור אחרי הרכישה, ולא תצליחו לעשות את זה בזמן –
תמצאו את עצמכם בלחץ למכור.
וברוב המקרים, לחץ = מחיר נמוך.

2. מה לגבי הטבות במס?

אם אתם קונים דירה חדשה ומוכרים את הקודמת אתם נחשבים כ"משפרי דיור".
מה שאומר:
אתם יכולים לקבל הקלות במס רכישה, כאילו זו הדירה היחידה שלכם.

אבל יש תנאי:
צריך למכור את הדירה הראשונה תוך 18 חודשים ממועד הרכישה החדשה.
אם לא – רשות המיסים תדרוש מכם את ההפרש במס (כולל ריבית והצמדה).

3. משכנתא מגשרת – פתרון זמני

אם אין לכם את כל הסכום מראש, הבנק יכול להציע משכנתא מגשרת –
זו הלוואה שנועדה לגשר בין הקנייה והמכירה, ונפרעת כשנמכרת הדירה הישנה.

אבל זה דורש:

• הערכת שמאי לדירה הקיימת
• חוזה קנייה לדירה החדשה
• לוחות זמנים מאוד ברורים (יש הגבלת זמן משכנתא כזו) 

4. רוצים למכור קודם? יש טריק

אם בחרתם למכור קודם – אבל מפחדים להיתקע בלי קורת גג,
תכניסו סעיף בחוזה המכר שמציין שהפינוי יתבצע רק אחרי תקופת זמן מסוימת. 

5. טיימינג מדויק = המפתח

שימו לב במיוחד לתיאום בין:

• מועד התשלום הראשון לדירה החדשה
• קבלת המפתח
• סיום חוזה שכירות (אם רלוונטי)
• מסירת מפתח לדירה הקודמת

כי טעות קטנה בלוחות זמנים יכולה להפוך לסרט רע.

6. תכננו את זה עם אנשי מקצוע

אל תנסו לאלתר פה. תדברו עם:

• יועץ משכנתאות – שיבדוק את המימון המתאים
• עו"ד נדל"ן – שיגן עליכם משפטית
• מתווך טוב – שיידע לשלב את כל הצדדים ולתזמן נכון

לסיכום: אם אתם רוצים לשפר דיור לא מומלץ אבל אפשר לקנות דירה בלי למכור את הקודמת – אבל רק אם עושים את זה עם עיניים פקוחות ותכנון מדויק.תבדקו שאתם יכולים לעמוד כלכלית בתקופת המעבר, תכננו את זה עם אנשי מקצוע ואל תכנסו ללחץ שמוביל לוויתורים במחיר כי שדרוג דירה אמור להיות שדרוג – לא מפח נפש.